IMU (Imposta Municipale Unica)

IMU (Imposta Municipale Unica)

IMU è l'acronimo di "Imposta Municipale Unica" (quella che una volta si chiamava "ICI").

L'imposta è stata introdotta con il Decreto legislativo 14/03/2011, n. 23 e la sua applicazione è stata anticipata al 2012 dal Decreto legge 06/12/2011, n. 201.
L’IMU è interamente destinata al Comune, ad eccezione degli immobili classificati nel gruppo D, cioè immobili ad uso produttivo, come capannoni, alberghi, ecc., da versare allo Stato (l'eventuale aumento dell'aliquota base stabilito dal Comune spetta al Comune stesso).

Approfondimenti

Su quali immobili si deve pagare? Chi la deve pagare?

Si deve pagare l'IMU se si possiede un immobile tra quelli elencati nel Decreto legislativo 30/12/1992, n. 504, art. 2:

  • fabbricato, unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano
  • area fabbricabile, area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi
  • terreno agricolo, terreno adibito all'esercizio delle attività indicate nel Regio Decreto 16/03/1942, n. 262, art. 2135 "Codice Civile".

La Legge 27/12/2013, n. 147 ha stabilito che dal 2014 l'IMU si paga sulle case di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) e su tutti gli altri immobili non adibiti ad abitazione principale (ad esempio seconde case, laboratori, negozi, capannoni, box e cantine non di pertinenza dell’abitazione principale, terreni, aree fabbricabili).

Sono esenti dall'IMU i fabbricati rurali strumentali all'attività agricola e i terreni nei comuni montani di cui all'elenco dei Comuni italiani predisposto dall'ISTAT (per i parzialmente montani è necessario verificare se il terreno è in zona esente).

Ai fini del pagamento dell'imposta si è considerati il possessore se:

  • si è il proprietario dell'immobile
  • si ha diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull'immobile
  • si è il concessionario di un'area demaniale
  • si possiede l'immobile in locazione finanziaria (anche se si tratta di immobili da costruire o in corso di costruzione. I locatari devono pagare l’IMU dalla data della stipula del contratto e per tutta la sua durata).

Ogni proprietario deve pagare la propria quota di IMU. Questo significa che se l’immobile ha più proprietari, la quota va proporzionata alla percentuale di possesso.

Inoltre devono pagare l’IMU:

  • il coniuge vedovo (superstite) che continua ad abitare nell’abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9). Gli altri eredi, invece, su quella casa non devono pagare l’IMU
  • il coniuge a cui il Tribunale assegna la casa coniugale (di lusso - A/1, A/8, A/9) in seguito a separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio. Ai soli fini dell’applicazione dell’IMU l’assegnazione si intende in ogni caso effettuata a titolo di diritto di abitazione. L’altro coniuge non assegnatario, invece, non deve pagare l’IMU su quell’immobile.

Chi è in affitto non deve pagare l'IMU.

Come si calcola?

Per calcolare l'importo dell'IMU si deve determinare il valore imponibile a cui applicare l'aliquota di riferimento e le detrazioni alle quali si ha diritto. L’imposta così ottenuta andrà rapportata sia alla percentuale di possesso che ai mesi di detenzione. Per l'IMU, così come avveniva per l'ICI, si considera come intero il mese in cui il possesso dell'abitazione si è verificato per almeno 15 giorni.

Calcolare l'IMU per un fabbricato

Per calcolare il valore imponibile di un'unità immobiliare si deve:

  • individuare la sua rendita catastale vigente al 1° gennaio dell’anno d’imposta (la rendita catastale si trova online sul sito dell'Agenzia delle Entrate)
  • rivalutarla del 5% (moltiplicandola per 1,05)
  • moltiplicare la rendita così ottenuta per un coefficiente, previsto dalla legge, diverso per ciascuna categoria catastale:
Categoria Classe Coefficiente
A 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11 160
A 10 (uffici e studi privati) 80
B tutte le classi 140
C 1 (negozi e botteghe) 55
C 2, 6, 7 160
C 3, 4, 5 140
D 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10 65
D 5 80

L'aliquota di riferimento è decisa dal Comune:

  • l'aliquota base è dello 0,76%, ma il Comune può variarla, aumentandola o diminuendola, sino a un massimo dello 0,30% (a seconda del Comune l'aliquota può quindi variare da un minimo di 0,46% a un massimo di 1,06%)
  • l'aliquota per gli immobili destinati ad abitazione principale (solo per le abitazioni principali di lusso appartenenti alle categorie catastali A/1 – A/8  e  A/9 ) è dello 0,40%, ma il Comune può variarla, aumentandola o diminuendola, sino a un massimo dello 0,20% (a seconda del Comune l'aliquota può quindi variare da un minimo di 0,20% a un massimo di 0,60%).

Calcolare l'IMU per un'area fabbricabile

Il valore imponibile di un'area fabbricabile coincide con il suo valore commerciale al 1° gennaio dell'anno di imposta determinato avendo riguardo:

  • alla zona territoriale di ubicazione
  • all’indice di edificabilità
  • alla destinazione d’uso consentita
  • agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione
  • ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Il Comune può determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili.

L'aliquota di riferimento è decisa dal Comune: l'aliquota base è dello 0,76%, ma il Comune può variarla, aumentandola o diminuendola, sino a un massimo dello 0,30% (a seconda del Comune l'aliquota può quindi variare da un minimo di 0,46% a un massimo di 1,06%)

I terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti (CD) e imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti alla previdenza agricola, e agro-silvo-pastorale, non si considerano edificabili ai fini IMU, pertanto il valore imponibile potrà essere calcolato prendendo a riferimento il reddito dominicale catastale come previsto per i terreni agricoli anziché il valore di mercato.

Calcolare l'IMU per un terreno agricolo

Per calcolare il valore imponibile di un terreno agricolo si deve:

  • individuare il suo reddito dominicale vigente al 1° gennaio dell’anno d’imposta
  • rivalutarlo del 25% (moltiplicandolo per 1,25)
  • moltiplicare il reddito così ottenuto per il coefficiente 135. I terreni agricoli, anche se incolti, posseduti e condotti da coltivatori diretti (CD) e imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti alla previdenza agricola sono esenti dal pagamento dell'imposta. Se il terreno è di un coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale e viene dato in affitto a terzi, il terreno non beneficia delle agevolazioni e il moltiplicatore da utilizzare è 135.

L'aliquota di riferimento è decisa dal Comune: l'aliquota base è dello 0,76%, ma il Comune può variarla, aumentandola o diminuendola, sino a un massimo dello 0,30% (a seconda del Comune l'aliquota può quindi variare da un minimo di 0,46% a un massimo di 1,06%).

Quando si paga?

L’IMU è versata in due rate, il 16 giugno e il 16 dicembre, ma si può decidere anche di pagare in un’unica soluzione entro il 16 giugno.

Come si paga?

L'IMU si deve pagare con versamento diretto, utilizzando il modello F24 che prevede una apposita sezione e deve essere compilato un rigo per ogni Comune in cui si posseggano degli immobili. Devono essere indicati:

  • il codice catastale del Comune destinatario del pagamento (reperibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate)
  • il numero dei fabbricati posseduti in quel Comune
  • per gli immobili classificati nel gruppo D va distinta la quota destinata allo Stato e quella destinata al Comune
  • se si tratta di versamento in acconto oppure a saldo
  • le detrazioni per l'abitazione principale (categorie A/1, A/8 e A/9)
  • l'importo dovuto

È possibile effettuare il versamento anche con un bollettino postale. In questo caso, il numero di conto corrente (1008857615, uguale per tutti i Comuni italiani) e l’intestazione (Pagamento IMU) sono già prestampati. È necessario effettuare un versamento distinto per ogni Comune nel cui territorio sono collocati gli immobili. Se nell'ambito dello stesso Comune si possiedono più immobili soggetti ad IMU il versamento li deve comprendere tutti.

Sul bollettino devono essere indicati:

  • l'importo dovuto
  • il codice catastale del Comune destinatario del pagamento
  • il numero e la tipologia dei fabbricati posseduti in quel Comune e gli importi dovuti nelle quote da destinare a stato e/o Comune
  • le detrazioni per l'abitazione principale (categorie A/1, A/8 e A/9)
  • se si tratta di versamento in acconto oppure a saldo

I dati anagrafici e fiscali devono essere riferiti al contribuente che effettua il versamento.

È bene ricordarsi di effettuare il pagamento con arrotondamento all’euro per difetto se la frazione è inferiore o uguale a 49 centesimi (es. 144,35 diventa 144,00), per eccesso se superiore a detto importo (es. 144,50 diventa 145,00).

I Comuni non invieranno alcun bollettino o F24 precompilato.

Detrazioni e riduzioni della base imponibile

Se l'immobile è utilizzato come abitazione principale (categoria catastale A/1, A/8 e A/9) e per le relative pertinenze è possibile applicare all'importo calcolato una detrazione fissa di 200,00 €. La detrazione base IMU spetta al proprietario (soggetto passivo) in proporzione ai mesi in cui ha usufruito dell'immobile come "prima casa". La norma stabilisce che se più comproprietari hanno la residenza anagrafica nello stesso immobile, la detrazione IMU per la prima casa spetta loro in proporzione ai mesi durante i quali ne hanno usufruito come abitazione principale, non in base alle quote di proprietà dell'immobile. Naturalmente, se i comproprietari risiedono nell'immobile per lo stesso numero di mesi, la detrazione spetterà loro in parti uguali. Se invece vi risiedono per periodi diversi la detrazione deve essere ripartita proporzionalmente ai mesi di effettiva residenza

Dal 2014 per la prima casa non è più applicabile la "detrazione figli".

Il valore imponibile IMU è ridotto del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili e di fatto non utilizzati e per quelli dichiarati di interesse storico/artistico, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono tali condizioni.

Dal 2016 la Legge 28/12/2015, n. 208, art. 1, com. 10 e 53 ha introdotto delle ulteriori agevolazioni sull'Imposta Municipale Unica (IMU):

  • una riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili ceduti in uso gratuito a figli/genitori (parenti in linea retta entro il primo grado)
  • una riduzione del 25% del valore dell'imposta per gli immobili concessi in locazione a canoni agevolati ai sensi della Legge 09/12/1998, n. 431, art. 2, com. 3 (contratto di locazione stipulato sulla base dell'accordo territoriale del Comune firmato dalle rappresentanze degli inquilini e dei proprietari).

Per ottenere la riduzione della base imponibile per gli immobili ceduti in uso gratuito a figli/genitori è necessario che:

  • gli immobili non siano appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
  • siano utilizzati come abitazioni principale
  • il contratto sia registrato
  • il comodante possieda un solo immobile, oltre alla propria abitazione principale, in Italia e risieda nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato
  • l'abitazione principale del comodante appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
La dichiarazione IMU

Con la dichiarazione IMU il contribuente mette a conoscenza il Comune di quelle variazioni, oggettive o soggettive, da cui consegue un diverso ammontare dell’imposta dovuta.

La dichiarazione non deve essere presentata quando le variazioni sono relative ad eventi conoscibili dal Comune in quanto rilevabili dalle banche dati dell'Agenzia delle Entrate o dell'Anagrafe comunale.

Domanda di rimborso per errato versamento

Se si ha pagato in più si ha il diritto al rimborso. La domanda di rimborso deve essere obbligatoriamente presentata entro cinque anni dal giorno del pagamento al Comune presso il quale è stato effettuato il versamento dell'imposta.

Cosa fare se si paga in ritardo o si ha versato parzialmente

Se non è stato effettuato il pagamento entro il termine previsto, oppure è stato parzialmente effettuato, è possibile provvedere a regolarizzare la propria posizione entro un anno dalla commissione della violazione, attraverso l’istituto del ravvedimento operoso (Decreto legislativo 18/12/1997, n. 472, art. 13).

Per il pagamento del ravvedimento occorre utilizzare il modello F24, come per i pagamenti normali, versando le sanzioni e gli interessi unitamente all'imposta dovuta, col medesimo codice tributo e barrando la casella “ravv”.

Scaduto l’anno dalla commissione della violazione, se non si provvede spontaneamente al pagamento alle scadenze previste, il Comune procederà all’invio dell’avviso di accertamento che verrà notificato, anche a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui si è verificata la violazione e nel caso in cui non si ottemperi comunque al pagamento, avvierà la procedura di riscossione coattiva mediante iscrizione a ruolo o ingiunzione fiscale ai sensi e per gli effetti della legge.

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